Los tipos de avalúos en Colombia se dividen en catastrales, utilizados para la determinación de impuestos, y comerciales, que establecen el valor de mercado de inmuebles para diferentes transacciones y propósitos comerciales.
El literal A del artículo 3º de la Ley 1673 de 2013 define por valuación como “…la actividad, por medio de la cual se determina el valor de un bien, de conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se consideren necesarios y pertinentes para el dictamen” definiendo que un dictamen de valuación se denominará como “Avalúo”.
De esta manera, en el presente blog se analizarán los diferentes tipos de Avalúos. Por lo anterior, antes de realizar un dictamen es importante conocer las necesidades puntuales del solicitante y los fines perseguidos al contratar un Avalúo. De esta forma el valuador podrá enfocar su labor y darle cumplimiento a las diferentes normas valuatorias vigentes en Colombia.
Se resalta que un Avalúo es la estimación del valor de un bien inmueble para un momento determinado, siendo una radiografía de este en su aspecto técnico, jurídico y físico. En Colombia, este proceso es fundamental para diversas actividades comerciales, desde transacciones inmobiliarias hasta la determinación de la base gravable para liquidar impuestos. Pero, ¿qué tipos de avalúos existen?
Clasificación de los Avalúos en Colombia
Los avalúos en Colombia se clasifican en dos grandes líneas (Catastrales y Comerciales) y de cada una de estas se derivan avalúos con fines diferentes, pero siempre siendo practicados ciñéndose a las directrices del IGAC como máxima autoridad valuatoria (Resolución IGAC 620 de 2008) y por un profesional con su Registro Abierto Avaluado – RAA en la categoría respectiva.
Avalúo Catastral:
Es el Avalúo realizado por un Gestor Catastral (entidad responsable de atender los procesos de formación, actualización, conservación y difusión catastral en un territorio) el cual le sirve al estado con el fin de determinar la base de cobro del impuesto predial unificado para una vigencia fiscal. Es un Avalúo realizado de manera masiva en donde se suman los avalúos parciales (terreno y construcciones) realizados teniendo en cuenta aspectos tales como: Para el Terreno: Norma Urbanística, Actividad Económica, Vías y su estado, Servicios Públicos presentes, Topografía, entre otros. Para las Construcciones: Tipo de Estructura, Acabados, Baños, Cocina, Estado de Conservación, Vetustez (Edad de la Edificación), Uso de las construcciones, etc. Dicho cálculo al ser masivo responde a una calificación teniendo en cuenta los aspectos más relevantes de la edificación y las zonas homogéneas (zonas con similares condiciones físicas y económicas).
Se debe resaltar que el Avalúo Catastral no permite establecer el precio de venta o justo precio de una propiedad en condiciones normales de mercado, pues se va actualizando en el tiempo con porcentajes fijados por el gobierno cuando no se han realizado procesos de conservación o actualización catastral. Además, el Avalúo Catastral de un inmueble oscila entre el 60% y el 100% del valor comercial, siendo estos rangos permitidos con el fin de generar el cobro del impuesto predial unificado. Para este cobro se deberá realizar de manera previa la expedición de un Acto Administrativo, el cual fijará el porcentaje adoptado por la entidad estatal y el avalúo catastral resultante (Art. 4.2.9 – Resolución IGAC 1040 de 2023).
Avalúo Comercial:
Por su parte el Artículo 2º del Decreto 1420 de 1998 define el valor comercial de un inmueble como “… el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien”. Esto implica la realización de un estudio completo del inmueble mirando las variables del mercado (oferta y demanda) y los métodos valuatorios (Método de Comparación o de Mercado, Método de Costo de Reposición, Método de Capitalización de Rentas o Ingresos y Método o Técnica Residual). Este tipo de Avalúos lleva al justo precio del inmueble, arrojando como resultado el más probable valor por el cual un inmueble con esas características se transaría en un mercado. De esta forma, se evidencian algunas aplicaciones de los Avalúos Comerciales en la dinámica comercial como:
Avalúos para Compra y Venta: Determinan el valor de mercado de un inmueble para una eventual transacción inmobiliaria.
Avalúos Hipotecarios: Determinan el valor del inmueble para garantizar una obligación.
Avalúos para Seguros: Determinan el valor asegurable de un inmueble. Los casos más típicos son Avalúos para determinar el valor de reconstrucción de inmuebles como viviendas, oficinas, zonas comunes de una copropiedad, etc.
Dictámenes Periciales: Informes de Avalúos presentados ante autoridades judiciales con el fin de auxiliar al operador jurídico en la toma de decisiones con especiales conocimientos científicos, técnicos o artísticos. Este tipo de informes requieren de cumplimiento del Artículo 226º de la Ley 1564 de 2012 (Código General del Proceso).
Avalúos Contables: Son utilizados con el fin de valorar los activos fijos o estados financieros de una empresa observando las Normas Internaciones de Información Financiera (NIIF) y Normas Internacionales de Contabilidad (NIC).
Avalúos para Determinar el Efecto Plusvalía: Avalúos los cuales buscan determinar el incremento de valor de un inmueble producto de un hecho generador (incorporación de suelo rural a expansión urbana, autorización de mayor aprovechamiento y la ejecución de obras previstas en el POT), mostrando el valor del inmueble antes del hecho generador y después de este.
Existen muchos escenarios adicionales para la realización de avalúos comerciales, pero en la presente entrada se buscó traer un listado enunciativo.
Como si fuera poco, los Avalúos Comerciales pueden ser clasificados en Avalúos Comerciales Corporativos, siendo estos avalúos colegiados. Cuando se habla de esto son los avalúos realizados con la participación de por lo menos tres (3) Avaluadores y con la refrendación de un Colegio, Gremio o Lonja de Propiedad Raíz. Lo que se busca es poder contar con avalúo con mayor análisis y en donde se genere el fenómeno de la solidaridad ante una eventual responsabilidad para los Avaluadores y ese gremio el cual respalda el informe. El mayor ejemplo de estos avalúos son los Avalúos para procesos de expropiación.
Los Avalúos para Procesos de Expropiación son avalúos a realizar con el fin de determinar el valor comercial de un inmueble en el marco de una adquisición por una obra pública en especial por una obra de infraestructura de transporte (Ley 1682 de 2013), en donde se calcula el daño emergente y lucro cesante. Siendo estos Avalúos colegiados con el fin de proteger el patrimonio estatal.
Como se pudo ver los Avalúos dependen de la finalidad para la cual son realizados. Por lo cual en un post futuro se ahondará en cada uno de estos Avalúos y sus requerimientos normativos.
